Opłata planistyczna: liczy się wzrost wartości działki, nie powód sprzedaży

Wójt ma prawo nałożyć opłatę planistyczną po sprzedaży działki, jeśli zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost jej wartości. Kluczowym czynnikiem jest więc wzrost wartości nieruchomości, a nie powód jej sprzedaży – podkreślają eksperci oraz obowiązujące przepisy. Wysokość opłaty nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości, którą ustala biegły rzeczoznawca majątkowy na podstawie operatu szacunkowego.

Takie stanowisko potwierdza najnowszy artykuł z 3 czerwca 2025 roku oraz wcześniejsze orzecznictwo i praktyka samorządowa. To ważna informacja dla właścicieli działek, których wartość wzrosła wskutek zmian planistycznych, a którzy zastanawiają się nad konsekwencjami finansowymi wynikającymi z tych zmian. Warto zatem dokładnie poznać zasady naliczania opłaty planistycznej oraz obowiązujące regulacje prawne.

Podstawa prawna i zasady naliczania opłaty planistycznej

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gmina ma obowiązek naliczyć opłatę planistyczną, jeśli spełnione są ustawowe przesłanki dotyczące wzrostu wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta jest należna wyłącznie w sytuacji, gdy uchwalenie lub zmiana miejscowego planu powoduje wzrost wartości działki – nie ma znaczenia, dlaczego nieruchomość została sprzedana.

Wartość wzrostu ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Ten dokument stanowi jedyny dowód w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej i decyduje o jej wysokości. Jak podaje poradnikprzedsiebiorcy.pl, górnym limitem tej opłaty jest 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości określonej w operacie.

Wartość nieruchomości ustala się w oparciu o jej wartość rynkową, zgodnie z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Alternatywnie, w pewnych przypadkach bierze się pod uwagę wartość odtworzeniową odpowiadającą kosztom przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego. Dzięki temu systemowi wyceny naliczanie opłaty planistycznej jest precyzyjne i obiektywne.

Aktualne stanowisko i praktyka samorządowa

Wójt, wydając decyzję o nałożeniu opłaty planistycznej, kieruje się przede wszystkim wzrostem wartości działki, który wynika ze zmiany przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie przyczyną sprzedaży nieruchomości. Takie podejście podkreśla artykuł z 3 czerwca 2025 roku w Gazecie Prawnej, wskazując na zgodność z obowiązującym prawem i orzecznictwem.

Decyzja ta ma solidne podstawy prawne, poparte m.in. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 2018 roku, który potwierdził zasadność naliczania opłaty planistycznej na podstawie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu, niezależnie od motywów sprzedaży działki. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli właściciel sprzedaje działkę z innych powodów – takich jak potrzeba finansowa czy zmiana właściciela – to opłata planistyczna będzie naliczona wyłącznie na podstawie wzrostu wartości wynikającego ze zmiany planu.

Według poradnikprzedsiebiorcy.pl, opinia rzeczoznawcy majątkowego jest kluczowym dokumentem w całym postępowaniu, co gwarantuje obiektywizm i transparentność ustalania wysokości opłaty. Dzięki temu właściciele nieruchomości mogą liczyć na sprawiedliwe i zgodne z prawem rozstrzygnięcia.

Kontekst rynkowy i społeczne implikacje zmian planistycznych

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości pokazuje, że wzrasta liczba ofert sprzedaży działek, jednak jednocześnie obserwuje się spadek ich wartości rynkowej. Taki trend może mieć wpływ na decyzje właścicieli, którzy rozważają sprzedaż lub inwestycje w nieruchomości – informuje serwis bankingo.pl. Warto zwrócić uwagę, że zmiany planistyczne, które prowadzą do wzrostu wartości działek, mogą nie zawsze przekładać się na łatwość ich zbycia czy atrakcyjność inwestycyjną.

Dodatkowo, degradacja terenów zielonych, w tym likwidacja działek rekreacyjnych, stanowi poważne wyzwanie dla jakości życia mieszkańców. Ograniczenia w dostępie do terenów zielonych mogą negatywnie wpływać na środowisko miejskie i samopoczucie lokalnej społeczności, co jest istotnym aspektem planowania przestrzennego i zagospodarowania terenu.

Zmiany w planowaniu przestrzennym i związane z nimi opłaty to ważny element dbania o rozwój miast i ochronę środowiska. Eksperci zwracają uwagę, że gdy zasady są jasne, a opłaty stosowane uczciwie, łatwiej znaleźć złoty środek między interesami właścicieli nieruchomości a potrzebami lokalnej społeczności. W ten sposób przestrzeń miejska może rozwijać się w sposób przemyślany, uwzględniając zarówno kwestie ekonomiczne, społeczne, jak i ekologiczne.